Kako teče postupak eksproprijacije
Kako teče postupak
Javni interesUtvrđuje ga zakon ili Vlada rešenjem. Vlada odlučuje u roku od 90 dana od predloga (čl. 2 i 20).
Predlog za eksproprijacijuKorisnik ga podnosi opštinskoj upravi u roku od jedne godine od utvrđivanja javnog interesa (čl. 25).
Provera uslova i saslušanje vlasnikaOpštinska uprava proverava da li je javni interes utvrđen i da li je nepokretnost tačno označena. Vlasnika saslušava pre odluke (čl. 29).
Rešenje o eksproprijacijiDonosi ga opštinska uprava (čl. 29).
ŽalbaRok je 15 dana od dostavljanja (čl. 153 Zakona o opštem upravnom postupku). Rešava je ministarstvo nadležno za poslove finansija.
Sporazum o naknadiPosle pravosnažnosti rešenja korisnik daje pisanu ponudu najkasnije u roku od 15 dana (čl. 56). Zaključeni sporazum ima snagu izvršne isprave (čl. 57).
Odluka suda o naknadiAko sporazum nije postignut u roku od dva meseca od pravosnažnosti rešenja, spisi idu sudu, koji u hitnom vanparničnom postupku određuje naknadu (čl. 61).
Predaja nepokretnostiKorisnik stupa u posed danom pravosnažnosti odluke o naknadi ili zaključenja sporazuma (čl. 34).
Rokovi iz zakona
- Ko postupa
- Vlada
- Rok
- 90 dana od predloga
- Osnov
- čl. 20 ZOE
- Ko postupa
- Vlasnik
- Rok
- 30 dana od dostavljanja
- Osnov
- čl. 20 ZOE
- Ko postupa
- Korisnik
- Rok
- 1 godina od utvrđivanja javnog interesa
- Osnov
- čl. 25 ZOE
- Ko postupa
- Vlasnik
- Rok
- 15 dana od dostavljanja
- Osnov
- čl. 153 st. 1 ZUP
- Ko postupa
- Vlasnik
- Rok
- 30 dana
- Osnov
- čl. 18 ZUS
- Ko postupa
- Korisnik
- Rok
- 15 dana od pravosnažnosti rešenja
- Osnov
- čl. 56 ZOE
- Ko postupa
- Stranke
- Rok
- 2 meseca od pravosnažnosti rešenja
- Osnov
- čl. 61 ZOE
| Radnja | Ko postupa | Rok | Osnov |
|---|---|---|---|
| Odluka o javnom interesu | Vlada | 90 dana od predloga | čl. 20 ZOE |
| Upravni spor protiv rešenja Vlade | Vlasnik | 30 dana od dostavljanja | čl. 20 ZOE |
| Predlog za eksproprijaciju | Korisnik | 1 godina od utvrđivanja javnog interesa | čl. 25 ZOE |
| Žalba na rešenje o eksproprijaciji | Vlasnik | 15 dana od dostavljanja | čl. 153 st. 1 ZUP |
| Tužba u upravnom sporu | Vlasnik | 30 dana | čl. 18 ZUS |
| Pisana ponuda o naknadi | Korisnik | 15 dana od pravosnažnosti rešenja | čl. 56 ZOE |
| Sporazum o naknadi | Stranke | 2 meseca od pravosnažnosti rešenja | čl. 61 ZOE |
ZOE je Zakon o eksproprijaciji, ZUP Zakon o opštem upravnom postupku, ZUS Zakon o upravnim sporovima. Koji rok važi za papir koji ste Vi primili potvrđuje advokat.
Šta da uradite kada stigne rešenje
- Pročitajte rešenje čim stigne. Rok za žalbu od 15 dana i rok od 30 dana za upravni spor počinju od dostavljanja.
- Sačuvajte rešenje, ponudu, kovertu sa datumom i dokaze o nameni i vrednosti nepokretnosti.
- Pokažite ih advokatu pre prvog roka. Advokat može da proveri da li je javni interes utvrđen, da li je parcela tačno označena i da li su rokovi ispoštovani.
Naknada: procena Poreske uprave nije konačna cena
Zakon propisuje da naknada ne može biti niža od tržišne (čl. 1). Za poljoprivredno i građevinsko zemljište određuje se u novcu po tržišnoj ceni, a procenu vrši Poreska uprava (čl. 42).
Cena po kvadratu zato nije ista za sve parcele: iznos zavisi od lokacije, namene i stanja nepokretnosti, kao i od trenutka procene (čl. 41).
Procena Poreske uprave je najniži iznos naknade, a ne konačna cena. Vrhovni sud u predmetu Rev 11913/2024 ističe da Poreska uprava procenjuje, a ne određuje tržišnu cenu, i da sud u vanparničnom postupku može da izvede druge dokaze i veštačenje.
Prva ponuda zato ne mora da odgovara stvarnoj vrednosti nepokretnosti. Ishod zavisi od dokaza u svakom predmetu i ne može se unapred garantovati.
- Pravilo
- Novac po tržišnoj ceni, uz procenu Poreske uprave
- Osnov
- čl. 42
- Pravilo
- Tržišna cena
- Osnov
- čl. 43
- Pravilo
- Na zahtev vlasnika, pod uslovima iz zakona
- Osnov
- čl. 15 do 19
- Pravilo
- Izuzetno, kada to zahtevaju egzistencijalne prilike vlasnika
- Osnov
- čl. 51
- Pravilo
- Naknada u visini tržišne zakupnine
- Osnov
- čl. 54 i 55
| Predmet naknade | Pravilo | Osnov |
|---|---|---|
| Poljoprivredno i građevinsko zemljište | Novac po tržišnoj ceni, uz procenu Poreske uprave | čl. 42 |
| Stambena zgrada, stan, poslovni prostor | Tržišna cena | čl. 43 |
| Drugo zemljište ili stan umesto novca | Na zahtev vlasnika, pod uslovima iz zakona | čl. 15 do 19 |
| Naknada veća od tržišne | Izuzetno, kada to zahtevaju egzistencijalne prilike vlasnika | čl. 51 |
| Privremeno zauzimanje zemljišta | Naknada u visini tržišne zakupnine | čl. 54 i 55 |
Zemljište je zauzeto, a rešenja nema
Događa se da se put, ulica, pruga ili drugi javni objekat izgrade na privatnoj parceli bez rešenja o eksproprijaciji i bez naknade. Zakon ne poznaje pojam faktičke eksproprijacije. Koristi ga sudska praksa (Rev 13820/2022).
Kada postoji pravo na naknadu: kada je zemljište planskim aktom određeno za ulicu i privedeno nameni, vlasnik ima pravo na naknadu u visini tržišne vrednosti iako nema rešenja (Rev 13820/2022, Rev 12113/2022).
Kada nema automatskog prava: plan koji nije sproveden nije faktička eksproprijacija, ali dugo neostvarivanje plana može da povredi pravo na mirno uživanje imovine, a štetu dokazuje tužilac (Rev 16548/2023).
Rok: Vrhovni sud smatra da je ova naknada zamena za nepokretnost, a ne naknada štete, pa ne zastareva po Zakonu o obligacionim odnosima (Rev1 54/2023). Tuženi ipak redovno ističu prigovor zastarelosti, pa vlasnik ne treba da odugovlači.
Šta su sudovi rekli o naknadi
Procena Poreske uprave je najniži iznos naknade
Sud u vanparničnom postupku može da izvede druge dokaze i veštačenje.
Zemljište privedeno nameni ulice daje pravo na naknadu
Naknada je u visini tržišne vrednosti i bez rešenja o eksproprijaciji. Tužen je bio Grad Novi Sad.
Vlasnik ne snosi posledice toga što organ nije sproveo postupak
Naknada se određuje po tržišnoj vrednosti iz nalaza veštaka.
Naknada za faktički eksproprisano zemljište ne zastareva kao naknada štete
Ta naknada zamenjuje nepokretnost.
Plan koji nije sproveden nije osnov za tržišnu naknadu
Dugo neostvarivanje plana ipak može da povredi pravo na mirno uživanje imovine. Odluke su ukinute i vraćene na ponovno suđenje.
Oduzimanje pravosnažnim rešenjem nije faktička eksproprijacija
Presuda je ukinuta.
Odluke se odnose na konkretne činjenice, pa ishod u Vašem slučaju zavisi od dokaza.
Stanje propisa: 7. oktobar 2026.