1.150+klijenata
zastupanih u postupcima eksproprijacije
Kako teče postupak
1.150+ zastupanih klijenata
Stigli su Vam papiri za eksproprijaciju?
Advokat Nikola Čepić
Korak 1 od 4
1.150+ zastupanih klijenatau postupcima eksproprijacije
Odgovorite na četiri pitanja
Brojevi koje možete proveriti
1.150+klijenata
10godina
6+projekata
AKVčlan komore
Da li je procena Poreske uprave konačna naknada?
Ne. Procena Poreske uprave je najniži iznos naknade, a ne konačna cena. Zakon propisuje da naknada ne može biti niža od tržišne (čl. 1), a sud može da izvede druge dokaze i veštačenje i odredi veću naknadu (Rev 11913/2024).
Zakon propisuje da naknada ne može biti niža od tržišne (čl. 1). Za poljoprivredno i građevinsko zemljište određuje se u novcu po tržišnoj ceni, a procenu vrši Poreska uprava (čl. 42).
Cena po kvadratu zato nije ista za sve parcele: iznos zavisi od lokacije, namene i stanja nepokretnosti, kao i od trenutka procene (čl. 41).
Procena Poreske uprave je najniži iznos naknade, a ne konačna cena. Vrhovni sud u predmetu Rev 11913/2024 ističe da Poreska uprava procenjuje, a ne određuje tržišnu cenu, i da sud u vanparničnom postupku može da izvede druge dokaze i veštačenje.
Prva ponuda zato ne mora da odgovara stvarnoj vrednosti nepokretnosti. Ishod zavisi od dokaza u svakom predmetu i ne može se unapred garantovati.
Zemljište je zauzeto, a rešenja nema
Događa se da se put, ulica, pruga ili drugi javni objekat izgrade na privatnoj parceli bez rešenja o eksproprijaciji i bez naknade. Zakon ne poznaje pojam faktičke eksproprijacije. Koristi ga sudska praksa (Rev 13820/2022).
Kada postoji pravo na naknadu: kada je zemljište planskim aktom određeno za ulicu i privedeno nameni, vlasnik ima pravo na naknadu u visini tržišne vrednosti iako nema rešenja (Rev 13820/2022, Rev 12113/2022).
Kada nema automatskog prava: plan koji nije sproveden nije faktička eksproprijacija, ali dugo neostvarivanje plana može da povredi pravo na mirno uživanje imovine, a štetu dokazuje tužilac (Rev 16548/2023).
Rok: Vrhovni sud smatra da je ova naknada zamena za nepokretnost, a ne naknada štete, pa ne zastareva po Zakonu o obligacionim odnosima (Rev1 54/2023). Tuženi ipak redovno ističu prigovor zastarelosti, pa vlasnik ne treba da odugovlači.
Uspesi & članstva
Brojevi i članstva koje možete proveriti
1.150+zastupanih klijenata
10godina u advokaturi
6+velikih projekata
AKVAdvokatska komora Vojvodine
Advokat Nikola Čepić
Iskustvo koje se meri brojevima
Deset godina u advokaturi i više od 1.150 klijenata u postupcima eksproprijacije, od prvog papira do isplate naknade.
10godina
u advokaturi, član Advokatske komore Vojvodine
Uspesi i članstva6+projekata
autoputevi i pruge, od Fruškogorskog koridora do Koridora 10
ProjektiProjekti: Fruškogorski koridor · brza pruga Novi Sad – Subotica · autoput Kuzmin – Sremska Rača · autoput Beograd – Zrenjanin – Novi Sad · brza saobraćajnica Šabac – Loznica · Koridor 10, jug
Regioni: Bačka, Banat, Srem, Mačva, Pčinjski okrug
Šta možete sami da proverite danas
Odgovorite na četiri pitanja. Dobićete pregled rokova i spisak onoga što treba da pripremite.
Odgovorite na 4 pitanjaKada ste primili papir
Rok se računa od dana kada ste papir Vi primili, a ne od datuma koji piše na njemu. Sačuvajte kovertu sa datumom.
Šta tačno piše na papiru
Odgovorite na četiri pitanja i dobićete pregled: šta je sledeći korak i šta da pripremite.
PočniteDa li je Vaša parcela u planu trase
Upišite opštinu i broj parcele i proverite da li prolazi kroz javni plan.
Proverite parceluKoliko vredi Vaša nepokretnost
Ne potpisujte ponudu dok ne znate tržišnu vrednost. Procena Poreske uprave je najniži iznos, a ne konačna cena.
Korak 1
Pročitajte rešenje čim stigne. Rok za žalbu od 15 dana i rok od 30 dana za upravni spor počinju od dostavljanja.
Ne znate koji rok važi za Vaš papir?Odgovorite na 4 pitanjaKorak 2
Sačuvajte rešenje, ponudu, kovertu sa datumom i dokaze o nameni i vrednosti nepokretnosti.
Ne znate koji rok važi za Vaš papir?Odgovorite na 4 pitanjaKorak 3
Pokažite ih advokatu pre prvog roka. Advokat može da proveri da li je javni interes utvrđen, da li je parcela tačno označena i da li su rokovi ispoštovani.
Ne znate koji rok važi za Vaš papir?Odgovorite na 4 pitanjaPrva ponuda zato ne mora da odgovara stvarnoj vrednosti nepokretnosti.
Procena Poreske uprave je najniži iznos naknade, a ne konačna cena. Ishod zavisi od dokaza u svakom predmetu i ne može se unapred garantovati.
Ovo su odluke Vrhovnog suda u predmetima drugih ljudi. Svaki slučaj zavisi od svojih dokaza.
Šta su sudovi rekli o naknadi
Odluke se odnose na konkretne činjenice, pa ishod u Vašem slučaju zavisi od dokaza.
Rev 11913/2024 · Vrhovni sud, 2025
Procena Poreske uprave je najniži iznos naknade
Sud u vanparničnom postupku može da izvede druge dokaze i veštačenje.
Rev 13820/2022 · Vrhovni sud, 2024
Zemljište privedeno nameni ulice daje pravo na naknadu
Naknada je u visini tržišne vrednosti i bez rešenja o eksproprijaciji. Tužen je bio Grad Novi Sad.
Rev 12113/2022 · Vrhovni sud, 2024
Vlasnik ne snosi posledice toga što organ nije sproveo postupak
Naknada se određuje po tržišnoj vrednosti iz nalaza veštaka.
Rev1 54/2023 · Vrhovni sud, 2023
Naknada za faktički eksproprisano zemljište ne zastareva kao naknada štete
Ta naknada zamenjuje nepokretnost.
Rev 16548/2023 · Vrhovni sud, 2024
Plan koji nije sproveden nije osnov za tržišnu naknadu
Dugo neostvarivanje plana ipak može da povredi pravo na mirno uživanje imovine. Odluke su ukinute i vraćene na ponovno suđenje.
Rev 3315/2020 · Vrhovni kasacioni sud, 2020
Oduzimanje pravosnažnim rešenjem nije faktička eksproprijacija
Presuda je ukinuta.
Najčešća pitanja
Eksproprijacija je prinudno oduzimanje ili ograničenje svojine na nepokretnosti u javnom interesu, uz naknadu koja ne može biti niža od tržišne (čl. 1 Zakona o eksproprijaciji). Predlog podnosi korisnik eksproprijacije, na primer država, grad, opština ili javno preduzeće (čl. 8 i 25), a rešenje donosi opštinska uprava (čl. 29).
Rok za žalbu je 15 dana od dostavljanja rešenja (čl. 153 Zakona o opštem upravnom postupku). Žalbu rešava ministarstvo nadležno za poslove finansija, a protiv njegovog rešenja može se u roku od 30 dana podneti tužba Upravnom sudu (čl. 18 Zakona o upravnim sporovima).
Naknada ne može biti niža od tržišne vrednosti, a za zemljište se određuje u novcu uz procenu Poreske uprave (čl. 42). Procena je najniži iznos, pa sud može da odredi veću naknadu na osnovu veštačenja (Rev 11913/2024), a izuzetno i veću od tržišne zbog egzistencijalnih prilika vlasnika (čl. 51).
Zakon ne propisuje ukupno trajanje postupka eksproprijacije. Vlada o javnom interesu odlučuje u roku od 90 dana (čl. 20), a o naknadi se najpre pokušava sporazum u roku od dva meseca od pravosnažnosti rešenja (čl. 61). Ukupno vreme zavisi od žalbe, upravnog spora i veštačenja.
Takav slučaj sudovi nazivaju faktička eksproprijacija. Vlasnik tužbom traži naknadu po tržišnoj vrednosti od titulara javne svojine, a u predmetima o ulicama to je jedinica lokalne samouprave (Rev 13820/2022, Rev 12113/2022). Prema stavu Vrhovnog suda ta naknada ne zastareva (Rev1 54/2023).
Vlasnik kome je prihod od poljoprivrednog zemljišta uslov egzistencije može da zahteva drugo zemljište iste kulture i klase ili odgovarajuće vrednosti, u istom mestu ili bližoj okolini (čl. 15 st. 1). To pravo ne važi kada se eksproprijacija vrši, na primer, radi eksploatacije uglja, izgradnje energetskih objekata ili vodosnabdevanja (čl. 15 st. 2).
Ako od parcele ostane deo koji nema ekonomski smisao, vlasnik može da traži da se i on eksproprije (čl. 10), u roku od dve godine od završetka izgradnje (čl. 30 st. 2).
Rešenje se poništava ili menja na zahtev ranijeg sopstvenika ili njegovog naslednika ako korisnik u roku od tri godine od pravosnažnosti odluke o naknadi, odnosno od sporazuma, nije izveo znatnije radove na objektu zbog kog je eksproprijacija izvršena (čl. 36 st. 3). Zahtev se ne može podneti po isteku pet godina (čl. 36 st. 4).
Saznajte više o eksproprijaciji
Provera parcele, zakon običnim jezikom i kratak vodič, na jednom mestu.
Parcela u planu
Da li je Vaša parcela u planu? Pretraga po katastarskoj opštini i broju parcele.
Zakon
Zakon o eksproprijaciji, objašnjen. Najvažniji članovi, običnim jezikom.
Vodič
Šta je eksproprijacija
Eksproprijacija je prinudno oduzimanje ili ograničenje svojine na nepokretnosti u javnom interesu, uz naknadu koja ne može biti niža od tržišne (čl. 1 Zakona o eksproprijaciji).
Pročitajte vodičDetaljno, za one koji žele: kako teče postupak, rokovi iz zakona i pravila o naknadi