# Advokat za eksproprijaciju

> Advokat Nikola Čepić, više od 1.000 zastupanja u postupcima eksproprijacije. Pomaže vlasnicima kojima je stigao papir o eksproprijaciji ili čije je zemljište zauzeto bez rešenja.

- Sajt: https://advokat-za-eksproprijaciju.rs
- Telefon: 061 301 9930 (+381613019930)
- Adresa: Trg neznanog junaka 4, 21000 Novi Sad
- Tekstovi na sajtu su opšte informacije, a ne pravni savet za konkretan slučaj. Stanje propisa: 7. oktobar 2026.

## Stranice

- [Početna](https://advokat-za-eksproprijaciju.rs/): upitnik od četiri pitanja, pregled rokova i šta pripremiti za razgovor
- [Da li je Vaša parcela u planu?](https://advokat-za-eksproprijaciju.rs/parcela-u-planu): Proverite da li Vaša parcela prolazi kroz javni plan trase puta ili pruge: upišite katastarsku opštinu i broj parcele i odmah vidite rezultat.
- [Zakon o eksproprijaciji, objašnjen](https://advokat-za-eksproprijaciju.rs/zakon-o-eksproprijaciji): Najvažniji članovi Zakona o eksproprijaciji, običnim jezikom: javni interes, postupak, naknada, rokovi i povraćaj nepokretnosti.
- [Šta je eksproprijacija?](https://advokat-za-eksproprijaciju.rs/sta-je-eksproprijacija): Eksproprijacija je oduzimanje ili ograničenje svojine na nepokretnosti u javnom interesu, uz naknadu koja ne može biti niža od tržišne.
- [Kako teče postupak eksproprijacije](https://advokat-za-eksproprijaciju.rs/kako-tece-postupak): Postupak eksproprijacije korak po korak: javni interes, predlog, rešenje, žalba, naknada i rokovi iz zakona, uz odluke Vrhovnog suda.

## Kako teče postupak

- **Javni interes.** Utvrđuje ga zakon ili Vlada rešenjem. Vlada odlučuje u roku od 90 dana od predloga (čl. 2 i 20).
- **Predlog za eksproprijaciju.** Korisnik ga podnosi opštinskoj upravi u roku od jedne godine od utvrđivanja javnog interesa (čl. 25).
- **Provera uslova i saslušanje vlasnika.** Opštinska uprava proverava da li je javni interes utvrđen i da li je nepokretnost tačno označena. Vlasnika saslušava pre odluke (čl. 29).
- **Rešenje o eksproprijaciji.** Donosi ga opštinska uprava (čl. 29).
- **Žalba.** Rok je 15 dana od dostavljanja (čl. 153 Zakona o opštem upravnom postupku). Rešava je ministarstvo nadležno za poslove finansija.
- **Sporazum o naknadi.** Posle pravosnažnosti rešenja korisnik daje pisanu ponudu najkasnije u roku od 15 dana (čl. 56). Zaključeni sporazum ima snagu izvršne isprave (čl. 57).
- **Odluka suda o naknadi.** Ako sporazum nije postignut u roku od dva meseca od pravosnažnosti rešenja, spisi idu sudu, koji u hitnom vanparničnom postupku određuje naknadu (čl. 61).
- **Predaja nepokretnosti.** Korisnik stupa u posed danom pravosnažnosti odluke o naknadi ili zaključenja sporazuma (čl. 34).

## Rokovi iz zakona

| Radnja | Ko postupa | Rok | Osnov |
|---|---|---|---|
| Odluka o javnom interesu | Vlada | 90 dana od predloga | čl. 20 ZOE |
| Upravni spor protiv rešenja Vlade | Vlasnik | 30 dana od dostavljanja | čl. 20 ZOE |
| Predlog za eksproprijaciju | Korisnik | 1 godina od utvrđivanja javnog interesa | čl. 25 ZOE |
| Žalba na rešenje o eksproprijaciji | Vlasnik | 15 dana od dostavljanja | čl. 153 st. 1 ZUP |
| Tužba u upravnom sporu | Vlasnik | 30 dana | čl. 18 ZUS |
| Pisana ponuda o naknadi | Korisnik | 15 dana od pravosnažnosti rešenja | čl. 56 ZOE |
| Sporazum o naknadi | Stranke | 2 meseca od pravosnažnosti rešenja | čl. 61 ZOE |

ZOE je Zakon o eksproprijaciji, ZUP Zakon o opštem upravnom postupku, ZUS Zakon o upravnim sporovima. Koji rok važi za papir koji ste Vi primili potvrđuje advokat.

## Naknada: procena Poreske uprave nije konačna cena

Zakon propisuje da naknada ne može biti niža od tržišne (čl. 1). Za poljoprivredno i građevinsko zemljište određuje se u novcu po tržišnoj ceni, a procenu vrši Poreska uprava (čl. 42).
Cena po kvadratu zato nije ista za sve parcele: iznos zavisi od lokacije, namene i stanja nepokretnosti, kao i od trenutka procene (čl. 41).
Procena Poreske uprave je najniži iznos naknade, a ne konačna cena. Vrhovni sud u predmetu Rev 11913/2024 ističe da Poreska uprava procenjuje, a ne određuje tržišnu cenu, i da sud u vanparničnom postupku može da izvede druge dokaze i veštačenje.
Prva ponuda zato ne mora da odgovara stvarnoj vrednosti nepokretnosti. Ishod zavisi od dokaza u svakom predmetu i ne može se unapred garantovati.

## Zemljište je zauzeto, a rešenja nema

Događa se da se put, ulica, pruga ili drugi javni objekat izgrade na privatnoj parceli bez rešenja o eksproprijaciji i bez naknade. Zakon ne poznaje pojam faktičke eksproprijacije. Koristi ga sudska praksa (Rev 13820/2022).
Kada postoji pravo na naknadu: kada je zemljište planskim aktom određeno za ulicu i privedeno nameni, vlasnik ima pravo na naknadu u visini tržišne vrednosti iako nema rešenja (Rev 13820/2022, Rev 12113/2022).
Kada nema automatskog prava: plan koji nije sproveden nije faktička eksproprijacija, ali dugo neostvarivanje plana može da povredi pravo na mirno uživanje imovine, a štetu dokazuje tužilac (Rev 16548/2023).
Rok: Vrhovni sud smatra da je ova naknada zamena za nepokretnost, a ne naknada štete, pa ne zastareva po Zakonu o obligacionim odnosima (Rev1 54/2023). Tuženi ipak redovno ističu prigovor zastarelosti, pa vlasnik ne treba da odugovlači.

## Šta da uradite kada stigne rešenje

1. Pročitajte rešenje čim stigne. Rok za žalbu od 15 dana i rok od 30 dana za upravni spor počinju od dostavljanja.
2. Sačuvajte rešenje, ponudu, kovertu sa datumom i dokaze o nameni i vrednosti nepokretnosti.
3. Pokažite ih advokatu pre prvog roka. Advokat može da proveri da li je javni interes utvrđen, da li je parcela tačno označena i da li su rokovi ispoštovani.

## Šta su sudovi rekli o naknadi

- **Rev 11913/2024 · Vrhovni sud, 2025:** Procena Poreske uprave je najniži iznos naknade. Sud u vanparničnom postupku može da izvede druge dokaze i veštačenje.
- **Rev 13820/2022 · Vrhovni sud, 2024:** Zemljište privedeno nameni ulice daje pravo na naknadu. Naknada je u visini tržišne vrednosti i bez rešenja o eksproprijaciji. Tužen je bio Grad Novi Sad.
- **Rev 12113/2022 · Vrhovni sud, 2024:** Vlasnik ne snosi posledice toga što organ nije sproveo postupak. Naknada se određuje po tržišnoj vrednosti iz nalaza veštaka.
- **Rev1 54/2023 · Vrhovni sud, 2023:** Naknada za faktički eksproprisano zemljište ne zastareva kao naknada štete. Ta naknada zamenjuje nepokretnost.
- **Rev 16548/2023 · Vrhovni sud, 2024:** Plan koji nije sproveden nije osnov za tržišnu naknadu. Dugo neostvarivanje plana ipak može da povredi pravo na mirno uživanje imovine. Odluke su ukinute i vraćene na ponovno suđenje.
- **Rev 3315/2020 · Vrhovni kasacioni sud, 2020:** Oduzimanje pravosnažnim rešenjem nije faktička eksproprijacija. Presuda je ukinuta.

Odluke se odnose na konkretne činjenice, pa ishod u Vašem slučaju zavisi od dokaza.

## Najčešća pitanja

### Šta je eksproprijacija i ko može da ekspropriše nepokretnost?

Eksproprijacija je prinudno oduzimanje ili ograničenje svojine na nepokretnosti u javnom interesu, uz naknadu koja ne može biti niža od tržišne (čl. 1 Zakona o eksproprijaciji). Predlog podnosi korisnik eksproprijacije, na primer država, grad, opština ili javno preduzeće (čl. 8 i 25), a rešenje donosi opštinska uprava (čl. 29).

### Koji je rok za žalbu na rešenje o eksproprijaciji?

Rok za žalbu je 15 dana od dostavljanja rešenja (čl. 153 Zakona o opštem upravnom postupku). Žalbu rešava ministarstvo nadležno za poslove finansija, a protiv njegovog rešenja može se u roku od 30 dana podneti tužba Upravnom sudu (čl. 18 Zakona o upravnim sporovima).

### Kolika je naknada za eksproprijaciju zemljišta?

Naknada ne može biti niža od tržišne vrednosti, a za zemljište se određuje u novcu uz procenu Poreske uprave (čl. 42). Procena je najniži iznos, pa sud može da odredi veću naknadu na osnovu veštačenja (Rev 11913/2024), a izuzetno i veću od tržišne zbog egzistencijalnih prilika vlasnika (čl. 51).

### Koliko traje postupak eksproprijacije?

Zakon ne propisuje ukupno trajanje postupka eksproprijacije. Vlada o javnom interesu odlučuje u roku od 90 dana (čl. 20), a o naknadi se najpre pokušava sporazum u roku od dva meseca od pravosnažnosti rešenja (čl. 61). Ukupno vreme zavisi od žalbe, upravnog spora i veštačenja.

### Šta ako nema rešenja o eksproprijaciji, a zemljište je oduzeto?

Takav slučaj sudovi nazivaju faktička eksproprijacija. Vlasnik tužbom traži naknadu po tržišnoj vrednosti od titulara javne svojine, a u predmetima o ulicama to je jedinica lokalne samouprave (Rev 13820/2022, Rev 12113/2022). Prema stavu Vrhovnog suda ta naknada ne zastareva (Rev1 54/2023).

### Može li se umesto novca dobiti drugo zemljište?

Vlasnik kome je prihod od poljoprivrednog zemljišta uslov egzistencije može da zahteva drugo zemljište iste kulture i klase ili odgovarajuće vrednosti, u istom mestu ili bližoj okolini (čl. 15 st. 1). To pravo ne važi kada se eksproprijacija vrši, na primer, radi eksploatacije uglja, izgradnje energetskih objekata ili vodosnabdevanja (čl. 15 st. 2).

### Šta ako od parcele ostane deo koji se ne može koristiti?

Ako od parcele ostane deo koji nema ekonomski smisao, vlasnik može da traži da se i on eksproprije (čl. 10), u roku od dve godine od završetka izgradnje (čl. 30 st. 2).

### Može li se nepokretnost vratiti posle eksproprijacije?

Rešenje se poništava ili menja na zahtev ranijeg sopstvenika ili njegovog naslednika ako korisnik u roku od tri godine od pravosnažnosti odluke o naknadi, odnosno od sporazuma, nije izveo znatnije radove na objektu zbog kog je eksproprijacija izvršena (čl. 36 st. 3). Zahtev se ne može podneti po isteku pet godina (čl. 36 st. 4).